Escritura pública de compraventa de vivienda: paso a paso

En Colombia la venta de un inmueble solo se perfecciona cuando se otorga una escritura pública ante notario y esta se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) del lugar donde está el inmueble. Hasta que no se registra, el comprador no figura como propietario.

1. Antes de ir a la notaría

• Solicite un certificado de tradición y libertad reciente para verificar quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos u otras limitaciones.
• Verifique que el inmueble esté a paz y salvo por impuesto predial y, si aplica, contribución de valorización y cuotas de administración.
• Es habitual firmar antes una promesa de compraventa con el precio, la forma de pago y la fecha y notaría de la firma de la escritura.

2. Documentos que suele pedir la notaría

• Documentos de identidad de compradores y vendedores.
• Certificado de tradición y libertad y copia de la escritura anterior.
• Paz y salvo de impuesto predial (y de valorización cuando se exige).
• Si el inmueble está en propiedad horizontal, paz y salvo de administración.
• Si hay crédito hipotecario, la minuta y las instrucciones del banco.

3. Firma de la escritura

La notaría elabora o revisa la minuta, las partes leen el documento y lo firman. El notario autoriza la escritura y expide las copias necesarias para el registro.

4. Impuesto de registro y registro en la ORIP

Con la escritura firmada se paga el impuesto de registro (de carácter departamental) y luego se radica la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que corresponda. La ley fija un plazo de dos meses desde el otorgamiento para registrar actos que transfieren el dominio; si se supera, se generan intereses moratorios sobre el impuesto. Al terminar, el nuevo certificado de tradición mostrará al comprador como propietario.

¿Quién paga los gastos?

Lo que pacten las partes. Si no hay acuerdo, el artículo 1850 del Código Civil pone los costos de la escritura a cargo del vendedor. En la práctica es común que los derechos notariales se dividan por partes iguales, que el comprador asuma el impuesto y los derechos de registro y que el vendedor pague la retención en la fuente cuando aplique. Déjelo por escrito en la promesa de compraventa.

Recomendaciones

• Para operaciones de valor alto o con particularidades (sucesiones, sociedades, menores de edad), consulte a un abogado.
• Guarde copia de la escritura registrada y del certificado de tradición actualizado.